На вторичном рынке снова продают квартиры вместе со старыми ипотечными ставками
Российский рынок вторичного жилья осенью оказался в состоянии затишья. Высокие ставки по обычной ипотеке и сокращение доступности льготных программ ограничили возможности покупателей, а продавцов вынудили искать новые способы привлечения спроса. Одним из таких инструментов стала продажа квартир с действующей ипотекой на прежних, более низких условиях.
По словам директора по продажам компании "Этажи" Сергея Зайцева, рынок готового жилья вошел в период нестабильности. В некоторых крупных городах средняя стоимость квадратного метра за месяц снизилась. Наиболее заметное падение зафиксировано в Перми - на 0,7%, Санкт-Петербурге и Челябинске - на 0,5%, Волгограде - на 0,3%.
При этом в ряде регионов цены продолжили расти. В Казани и Воронеже квадратный метр подорожал на 1,3%, в Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде - на 1%, в Екатеринбурге - на 0,8%. В Москве средняя стоимость практически не изменилась.
По данным "Миэль", средняя цена проданной квартиры на вторичном рынке столицы в старых границах составила 15,5 млн рублей. Однокомнатное жилье в среднем обходилось покупателям в 10,2 млн рублей, двухкомнатное - в 17,7 млн, трехкомнатное - в 18,4 млн рублей.
Сентябрь принес рынку лишь умеренное оживление. Покупателей стало немного больше, однако ожидаемого активного восстановления спроса не произошло. В общероссийском масштабе средняя стоимость квадратного метра готового жилья за месяц увеличилась на 0,4%, а в годовом выражении рост составил только 4,5%.
Главная проблема рынка заключается в разрыве между ценами на квартиры и финансовыми возможностями граждан. При высокой ключевой ставке стандартная ипотека становится слишком дорогой: увеличивается ежемесячный платеж, растет итоговая переплата, а банк предъявляет более жесткие требования к доходу заемщика.
В результате продавцы начали чаще соглашаться на дисконт. Скидки позволяют быстрее найти покупателя, особенно если квартира выставлена по цене, близкой к верхней границе рынка. Кроме того, некоторые владельцы готовы компенсировать банковскую комиссию за временное снижение ставки по кредиту. Такой механизм уже давно используется в сегменте новостроек, но теперь постепенно распространяется и на готовое жилье.
Еще один вариант - продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. В этом случае покупатель приобретает не только недвижимость, но и принимает на себя остаток ипотечного долга продавца. При согласовании с кредитной организацией ему могут перейти прежние параметры договора, включая сравнительно низкую процентную ставку.
Сейчас подобную схему предлагает один крупный банк. Если заемщик оформлял ипотеку несколько лет назад, ставка по ней может существенно отличаться от нынешних рыночных значений. Поэтому такие квартиры становятся особенно привлекательными: покупатель получает возможность приобрести готовое жилье без оформления нового кредита по текущей высокой ставке.
Механизм выглядит следующим образом. Банк проверяет покупателя, оценивает его платежеспособность и после одобрения переводит на него оставшуюся сумму долга. Заемщик продолжает выплачивать ипотеку на прежних условиях, а продавец получает деньги в рамках сделки и освобождается от обязательств. За переоформление может взиматься отдельная комиссия.
Однако у такого предложения есть ограничения. Перед покупкой необходимо выяснить остаток задолженности, срок кредита, размер ежемесячного платежа, наличие просрочек и дополнительные условия договора. Важно также проверить, допускает ли банк передачу обязательств другому заемщику.
Покупателю следует отдельно оценить техническое состояние квартиры, юридическую чистоту объекта и наличие зарегистрированных жильцов. Нельзя ограничиваться только привлекательной ставкой: иногда низкая стоимость кредита компенсируется завышенной ценой самой квартиры, крупным остатком долга или необходимостью срочного ремонта.
Продавцам залогового жилья такая схема позволяет расширить круг потенциальных клиентов. В условиях слабого спроса квартира с дешевой ипотекой может оказаться конкурентоспособнее аналогичных объектов, которые продаются только за наличные или требуют оформления нового дорогого кредита.
Тем не менее число подобных сделок пока остается ограниченным. Для их проведения требуется участие банка, а покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации. Кроме того, не каждый заемщик готов ждать согласований и собирать дополнительные документы.
На фоне роста цен на ипотеку доля рыночных кредитов при покупке вторичного жилья в последние месяцы сократилась. Часть покупателей откладывает приобретение, другие выбирают более дешевую недвижимость, увеличивают первоначальный взнос или ориентируются на квартиры с уже действующей ипотекой.
Эксперты считают, что в ближайшее время продавцам придется активнее использовать гибкие условия. Это могут быть скидки, рассрочка части платежа, компенсация банковских расходов, включение мебели и техники в стоимость или помощь с оформлением сделки.
Полноценного резкого снижения цен на вторичном рынке пока не наблюдается. Владельцы квартир не всегда готовы уступать значительную сумму, особенно если недвижимость приобреталась недавно или продавцу необходимо погасить собственный кредит. Поэтому рынок движется не столько за счет массового удешевления объектов, сколько благодаря индивидуальным переговорам.
Квартиры с сохранением старой ипотечной ставки способны временно поддержать спрос и сделать покупку доступнее. Но такая возможность подходит не всем: ее привлекательность зависит от остатка долга, срока выплат, цены объекта и требований конкретного банка. Перед заключением договора покупателю стоит внимательно сравнить общую стоимость сделки с альтернативой - обычной покупкой за наличные или оформлением новой ипотеки.
